Rozwiązanie umowy o wynajem mieszkania

Mieszkanie | 6 komentarzy

Lokator może rozwiązać umowę o wynajem mieszkania w każdej chwili. Musi jednak dopełnić niezbędnych formalności i respektować okres wymówienia.

Lokatora nie obowiązuje minimalny okres wynajmu i właściciel nie może zmusić go do pozostania w mieszkaniu dłużej.

W momencie opuszczania lokalu powinien zostać opisany jego ogólny stan, określany „état de lieux”, w którym uwzględnia się również stan sprzętów i mebli, jeśli mieszkanie jest umeblowane.

Lokator, który wypowiedział umowę o mieszkanie musi je opuścić najpóźniej ostatniego dnia okresu wypowiedzenia.

Jak rozwiązać umowę o mieszkanie ?

Wypowiedzenia mieszkania można dokonać na dwa sposoby :

  • Listem poleconym z potwierdzeniem odbioru (zrób dla siebie kopię tego listu po podpisaniu go)
  • Listem doręczonym do rąk własnych z potwierdzeniem odbioru. Potwierdzeniem takim może być pokwitowanie na wolnej kartce papieru (récépissé) lub odręczna notatka na wręczonym liście z datą jego przyjęcia. List ten musisz napisać w dwóch egzemplarzach i oba właściciel musi podpisać. Jeden egzemplarz zachowujesz dla siebie !

Koniecznie musisz zachować dla siebie kopię lub jeden egzemplarz listu ! Stanowi on dla Ciebie dokument potwierdzający złożone przez Ciebie wymówienie i wskazujący datę odebrania listu !

Data ta jest bardzo ważna bo wyznacza dzień, od którego zaczyna się liczyć okres wypowiedzenia i tym samym decyduje ona o dniu rozwiązania umowy i dacie zwrotu kaucji. Nie możesz więc pozostać bez kopii tego dokumentu bo pozbawisz się dowodu na to, kiedy kończy się Twój obowiązek płatności czynszu i do kiedy właściciel powinien zwrócić Ci kaucje.

Oto modele listów, które możesz wykorzystać :

Wypowiedzenie umowy z 3-miesiecznym wymówieniem. Dotyczy on mieszkań nie będących w napiętej strefie (wyjaśnienie niżej).

Wypowiedzenie umowy z 1-miesiecznym wymówieniem.

Wypowiedzenie umowy w strefie napiętej.

List z wymówieniem mieszkania powinien być podpisany przez obojga współmałżonków (partnerów Pacs, konkubentów) opuszczających mieszkanie. Jeżeli współmałżonek/partner nie jest uwzględniony w umowie ale zamieszkuje mieszkanie i opuszcza je razem z Tobą, również powinien list podpisać.

Umowy nie można rozwiązać zwykłym listem, mailem, faxem, SMS-em, powiadomieniem telefonicznym lub oddaniem kluczy dozorcy.

Okres wypowiedzenia (Préavis)

Okres wypowiedzenia zależy od tego czy mieszkanie zostało wynajęte z umeblowaniem czy bez.

W przypadku mieszkania umeblowanego okres wypowiedzenia wynosi jeden miesiąc bez względu na okoliczności.

W przypadku mieszkania pustego okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące.

Możliwe jest jednak skrócenie tego okresu do jednego miesiąca, w niektórych, ściśle określonych przez przepisy przypadkach. Są nimi :

  • Oddelegowanie zawodowe (mutation), bez względu na to kto inicjatywę oddelegowania podjął (pracodawca czy pracownik)
  • Utrata pracy. Dotyczy to zwolnienia (licenciment), odejścia polubownego (rupture conventionelle) lub nie przedłużania umowy-zlecenia (contrat CDD). Natomiast dobrowolne odejście z pracy nie upoważnia do 1 miesiąca wypowiedzenia. Osobom, którym skończył się zasiłek dla bezrobotnych przywilej ten również nie przysługuje.
  • Podjęcie pierwszej pracy
  • Znalezienie zatrudnienia po uprzedniej utracie pracy
  • Kłopoty zdrowotne zmuszające do zmiany miejsca zamieszkania (uzasadnione zaświadczeniem lekarskim)
  • Przyznanie RSA
  • Przyznanie zasiłku z tytułu niepełnosprawności (Allocation Adulte Handicapé – AAH)
  • Przyznanie mieszkania socjalnego (HLM)
  • Zamieszkiwanie napiętej strefy (zone tendue).

Strefą napiętą jest aglomeracja zamieszkała przez ponad 50 000 ludzi, charakteryzująca się gęstym zaludnieniem, gdzie zapotrzebowanie na mieszkania zdecydowanie przewyższa ich podaż.

Lista wszystkich miast należących do stref napiętych jest dostępna w Internecie.

Znajdziesz w niej wszystkie miejscowości należące do aglomeracji zaliczanych do kategorii « zone tendue ». Aglomeracjami tymi są : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste de Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Menton-Monaco, Meaux, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.

Uwaga !!!

Nie wszystkie miejscowości znajdujące się w pobliżu aglomeracji należą do „zone tendue”. Dlatego zawsze należy upewnić się, że miejscowość, w której mieszkasz figuruje na liście miast należących do stref napiętych.

Żaden inny powód nie należący do listy podanej wyżej nie może zwolnic lokatora z 3-miesiecznego okresu wypowiedzenia (przejście na emeryturę, ślub, rozwód, śmierć, itd.).

Powody należące do tej listy dotyczyć mogą któregokolwiek z sygnatariuszy umowy.

Osoby prowadzące własną działalność gospodarcza i pracownicy niezależni nie mogą skrócić okresu wymówienia z powodów zawodowych.

Składając wymówienie z jednym miesiącem, należy koniecznie podać powód skrócenia tego okresu i dołączyć dowód go potwierdzający (justificatif). Jeżeli zaniedbasz dostarczenia dowodu, właściciel ma prawo traktować Twoje wymówienie za 3-miesięczne.

Lokator, który pragnie skrócić okres wymówienia nie mając ku temu legalnych podstaw (jeden z powyższych 9 punktów) zawsze może próbować wynegocjować z go właścicielem. Znalezienie nowego lokatora może taką negocjację ułatwić. Jeżeli strony dojdą do porozumienia, wskazane jest, by lokator uzyskał pisemne potwierdzenie zgody właściciela. Zabezpieczy się w ten sposób przed ewentualnymi niespodziankami. Nie zwalnia go to z formalnego rozwiązania umowy za pomocą listu poleconego lub doręczonego do rąk własnych, w którym poda uzgodniony okres wymówienia z datą jego zakończenia i powoła się na pisemną akceptację właściciela.

Okres wymówienia liczony jest :

  • Od daty rzeczywistego odebrania listu poleconego przez właściciela.
  • Od daty doręczenia listu przekazanego do rąk własnych

Jeżeli list nie mógł być przekazany z powodu nieobecności właściciela i został odesłany z powrotem, wymówienie nie jest ważne. Gdy list został dostarczony później w stosunku do oszacowanej daty, którą lokator wpisał w liście z wymówieniem, data rozwiązania umowy musi zostać przesunięta o okres opóźnienia.

Okres wypowiedzenia liczy się od daty do daty, tzn. jeżeli właściciel otrzymał list np. 7 sierpnia, okres 3-miesiecznego wymówienia trwa do 7 listopada (a nie do 31 października). W przypadku miesiąca lutego, jeżeli okres wypowiedzenia zaczyna się np. 30 listopada i trwa 3 miesiące, zakończy się on 28 lutego lub 29 lutego w zależności od tego czy rok jest przestępny czy nie.

Gdy koniec okresu wymówienia wypada w trakcie miesiąca, co dotyczy większości przypadków, ostatni czynsz jest naliczany proporcjonalnie do ilości dni w miesiącu, zaliczających się jeszcze do okresu wymówienia. Na przykład jeżeli właściciel otrzymał list z wypowiedzeniem 3-miesiecznym 11 września, lokator płacić czynsz do 11 grudnia ale w grudniu zapłaci tylko 11/31 czynszu i opłat.

Zobowiązania lokatora rozwiązującego umowę 

Lokator, który wypowiedział umowę o wynajem mieszkania posiada obowiązki zobowiązujące go do :

  • Płacenia czynszu i towarzyszących mu opłat aż do zakończenia okresu wypowiedzenia. Może jednak uzgodnić z właścicielem zwolnienie go z uiszczania czynszu jeżeli opuścił mieszkanie w trakcie okresu wymówienia i mieszkanie zostało zajęte przez nowego lokatora przed zakończeniem tego okresu.
  • Umożliwienia wizyt 2 godziny dziennie (maksymalnie)
  • Umożliwienia dokonania „état de lieux” w najlepszych warunkach, tzn. opróżnienie mieszkania z własnych mebli i sprzętów, sprzątniecie go i dokonanie reperacji, które do niego należą
  • Uzgodnienia z właścicielem spotkania w celu dokonania „etat de lieux”
  • Oddania mu wszystkich posiadanych kluczy

Wynajem wspólnego mieszkania przez kilku lokatorów (colocation)

Jeżeli kilka osób wspólnie wynajmuje mieszkanie, tzn. wszyscy lokatorzy figurują w umowie o wynajem, opuszczenie go przez jednego z nich wymaga złożenia wymówienia indywidualnego i respektowania okresu wymówienia. Takie indywidulane wymówienie dotyczy jedynie zobowiązań osoby opuszczającej mieszkanie i nie rozwiązuje umowy dla pozostających w mieszkaniu lokatorów.

Opuszczający mieszkanie lokator nie może wymagać od właściciela zwrotu jego części kaucji. Zwrot ten powinien być uzgodnioniony miedzy lokatorami mieszkania. Jedynie osoby pozostające w mieszkaniu mogą zwrócić odchodzącemu lokatorowi jego udział w kaucji.

Warto wiedzieć, że większość umów dotyczących wynajmu kolektywnego zawiera klauzulę, o solidarności (clause de solidarité) w stosunku do obowiązku opłat. Polega ona na tym, że lokator, który opuścił mieszkanie pozostaje prawnie związany odpowiedzialnością za płatność czynszu lokatorów, którzy w mieszkaniu pozostali. W przypadku gdy nie wywiązują się oni z obowiązku opłat, były lokator również może zostać obciążony obowiązkiem opłat przez pierwszych 6 miesięcy. Natomiast jeżeli w ciągu tych pierwszych 6 miesięcy inny lokator zajmie jego miejsce, tzn. zostanie dołączony do kolektywnej umowy, odpowiedzialność lokatora, który mieszkanie opuścił ustaje.

Opuszczający mieszkanie lokator może uwolnić się od odpowiedzialności wynikającej z tej klauzuli ale musi uzyskać akceptację właściciela. W tym celu należy sporządzić aneks do umowy (avenant au contrat) stwierdzający, że opuszczający mieszkanie lokator nie będzie związany klauzulą o solidarności po upływie wiążącego go okresu wypowiedzenia. Właściciel mieszkania musi oczywiście go podpisać. Jego ewentualna akceptacja zależy przede wszystkim od gwarancji jakich są w stanie mu dostarczyć pozostający w mieszkaniu lokatorzy.

KAUCJA (dépôt de garantie)

Wysokość kaucji odpowiada wysokości jednego czynszu w przypadku mieszkania pustego i dwóch czynszów w przypadku mieszkania umeblowanego.

Lokator nie ma prawa samowolnie zrezygnować z zapłaty za ostatni czynsz pod pretekstem, że kaucja pokryje jego koszt.

Kaucja powinna zostać zwrócona lokatorowi, który oddał mieszkanie w dobrym stanie. Do stwierdzenia tego stanu niezbędne jest sporządzenie „état de lieux”.

Jeżeli „état de lieux” nie wymienia nic co stanowi anormalne zużycie, kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu jednego miesiąca, bez względu na to jaki okres przewiduje umowa. Nowe przepisy skróciły ten okres z dwóch do jednego miesiąca, unieważniły tym samym postanowienia każdej umowy przewidującej na zwrot kaucji dwa miesiące. Przepisy mają zawsze rolę nadrzędną w stosunku do postanowień umowy.

Czy właściciel może zatrzymać kaucję ?

Właściciel wynajmowanego mieszkania ma prawo zatrzymać cześć lub całość kaucji w dwóch przypadkach :

  • Gdy lokator zalega z opłatami za czynsz lub innymi opłatami należącymi do niego
  • Gdy właściciel zmuszony jest dokonać reperacji z powodu szkód lub remontu z powodu zniszczenia mieszkania (lub anormalnego zużycia) albo stwierdzenia istnienia dokonanych bez jego zgody transformacji.

Aby właściciel mógł zatrzymać lub potrącić jakiekolwiek kwoty z kaucji z tytułu napraw, szkód lub remontu, niezbędne jest :

  1. Wspólne spisanie „état de lieux” wyszczególniające niezbędne prace, jakich mieszkanie wymaga z tytułu anormalnego zużycia lub zniszczenia
  2. Podpisanie „état de lieux” przez opuszczającego mieszkanie lokatora

Jeżeli oba te warunki nie są spełnione, właściciel nie ma prawa naruszyć kaucji i musi ją zwrócić w całości.

Gdy właściciel ma podstawy by potrącić z kaucji pewne kwoty, musi dostarczyć lokatorowi dokumenty uzasadniające taką decyzję. Mogą nimi być :

  • „Etat de lieux” przy wejściu do mieszkania i „état de lieux” przy jego opuszczeniu
  • Zdjęcia
  • Oświadczenie komornika (constat d’huissier de justice)
  • Faktury
  • Estymacje (devis)
  • Listy pozostające bez odpowiedzi lub reakcji za strony lokatora, reklamujące uregulowanie zaleganych czynszów (lub/i inne opłat),

Jakie zużycie mieszkania obciąża właściciela ?

Właściciel ma prawo potrącić do 20% wartości kaucji z tytułu ewentualnego rocznego wyrównania opłat towarzyszących czynszowi (centralne ogrzewanie, zużycie wody, itp.). Początkowo zwróci on więc część kaucji, odpowiadającą różnicy (bez odsetków) miedzy jej całkowitą wartością a potrąconą kwotą. Po otrzymaniu wyrównania zwróci ewentualną resztę, gdy wyrównanie wykaże, że oszacowana i potrącona przez właściciela kwota okaże się zbyt wysoka. Dotyczy to jedynie sytuacji, gdy niektóre opłaty towarzyszące czynszowi są rozliczane rocznie.

Remont mieszkania wynikający z normalnego zużycia i z konieczności odświeżenia mieszkania należy do właściciela i nie ma on prawa obciążać tymi kosztami lokatora.

Za normalne zużycie uważa się zmiany występujące pomimo normalnego i dbałego korzystania z mieszkania. Przykładem może być pożółkniecie tapet lub ścian, ślady na murach, podłodze lub wykładzinach. Do oceny zużycia poszczególnych elementów mieszkania i jego wyposażenia posłużyć może Tabela czasu życia wyposażenia mieszkania. Zmiany mieszczące się w granicach czasu życia wyznaczonych w tabeli są wliczone w czynsz.

W przypadku, gdy opuszczone mieszkanie jest bardzo brudne i nie sprzątnięte, właściciel ma prawo odliczyć z kaucji kwotę za usługę firmy porządkującej. Faktura tej firmy wystarczy by obciążyć lokatora kosztem za porządkowanie mieszkania. Natomiast jeżeli właściciel postanowi sprzątnąć mieszkanie we własnym zakresie, jedynym kosztem, jaki może odliczyć z kaucji jest koszt środków czyszczących.

Właściciel ma również prawo domagać się dodatkowych sum na pokrycie kosztów zniszczeń jeżeli wartość kaucji jest niewystarczająca w stosunku do kosztów reperacji lub remontu. Jeżeli właściciel domaga się uzupełnienia kaucji na co lokator nie wyraża zgody, właściciel może sądownie dochodzić pokrycia tych dodatkowych sum.

Jeżeli właściciel nie zadbał o dokonanie „état de lieux” zdawanego przez lokatora mieszkania, zakłada się domyślnie, że właściciel odebrał mieszkanie w dobrym stanie i nie ma prawa potrącać z kaucji jakichkolwiek kwot z tytułu ewentualnych degradacji.

Lokator ma prawo domagać się od właściciela sporządzenia „état de lieux” zanim opuści mieszkanie. Powinien to uczynić listem poleconym, w którym wyznaczy okres czasu (np. dwa tygodnie) na dokonanie tej formalności (mise en demeure). Po sporządzeniu „état de lieux” może oddać klucze i domagać się zwrócenia kaucji.

Porównanie stanu mieszkania opisanego w „état de lieux” przy wejściu lokatora do mieszkania i przy jego opuszczeniu pozwala na stwierdzenie, czy wywiązał się on z obowiązku pielęgnacji i należących do niego reperacji. Takie porównanie stanowi najlepszą podstawę do stwierdzenia ewentualnego pogorszenia stanu mieszkania lub jego zniszczenia. Musi ono jednak uwzględniać długość okresu wynajmu mieszkania przez lokatora, wiek mieszkania i czas życia jego wyposażenia.

Jakie zużycie mieszkania obciąża lokatora ?

Jeżeli „état de lieux” przy wejściu do mieszkania nie został dokonany, zakłada się, że lokator wszedł do mieszkania będącego w dobrym stanie.

Do lokatora należy pokrycie kosztu reperacji lub utraty wartości wynikającej z anormalnego zużycia. Nie musi on kupować nowego przedmiotu aby zastąpić zużyty ale jeżeli takiego zakupu dokona to powinien wiedzieć, że powinien pokryć koszt jedynie pozostałego czasu życia zastąpionego (zużytego lub zniszczonego) przedmiotu. Właściciel nie ma prawa żądać pokrycia wartości nowego artkułu. Np. jeżeli lokator zużyje przedwcześnie wykładzinę podłogową, która ma 5 lat, to biorąc pod uwagę że czas życia wykładziny wynosi 10 lat, powinien zapłacić on jedynie 50% wartości nowej wykładziny, bo stara osiągnęła już połowę życia. Jeżeli lokator wynajmuje mieszkanie np. od 12 lat, właściciel nie ma prawa obciążyć go kosztami wymiany wykładziny bo czas życia jej upłynął po 10 latach.

Jeżeli mieszkanie lub dom jest wyposażony w piec (gazowy lub zasilany innym paliwem), do lokatora należy zadbanie o jego prawidłowe funkcjonowanie i coroczne kontrole przez wykwalifikowanego fachowca. Podobnie należy do niego czyszczenie komina.

Wszystkie reperacje należące do lokatora są wyszczególnione w dekrecie nr° 87-712 z 26 sierpnia 1987 roku.

Do zniszczeń obciążających lokatora zaliczyć można np. porwaną tapetę, nie zasklepione dziury w ścianach, potłuczone kafelki, zniszczone uszczelki lub ich brak, wyrwane gniazdka elektryczne, stłuczone szyby, zniszczony domofon, urwane uchwyty okiennic, zagubione klucze, itd.

Remont opuszczonego przez lokatora mieszkania jest częstym źródłem konfliktów.

Prawo przewiduje, że wszelkie prace w mieszkaniu pokryte częścią lub całością wartości kaucji muszą być uzasadnione. Z drugiej jednak strony właściciel nie ma obowiązku dostarczać lokatorowi faktur. Aby uzasadnić potrąconą kwotę może mu przedstawić fakturę zakupu materiałów do remontu lub wycenę remontu (devis), nawet taką, której ostatecznie nie zaakceptuje. Przepisy nie określają czasu w jakim właściciel powinien przedstawić lokatorowi takie dokumenty, mówią jedynie o konieczności ich dostarczenia w „rozsądnym” terminie.

Jeżeli dojdzie do konfliktu, najlepiej jest szukać polubownego rozwiązania. W przypadku, gdy nie jest to możliwe, można zwrócić się do komisji pojednawczej „Commission Départementale de Conciliation”. Konflikty są rozstrzygane przez Tribunal d’Instance (TI).

Kiedy właściciel powinien zwrócić kaucję ?

Nawet jeżeli mieszkanie jest w idealnym stanie, nie zmusza to właściciela do oddania kaucji natychmiast, z chwilą ustania umowy o wynajem.

Zwrot kaucji jest prawnie uzależniony od zwrotu kluczy i podania przez lokatora swojego nowego adresu.

Na zwrot kaucji właściciel ma miesiąc czasu. Okres ten liczy się od daty rozwiązania umowy czyli daty zakończenia okresu wypowiedzenia, której powinien odpowiadać zwrot kluczy.

W przypadku, gdy kaucja zostanie zwrócona później, właściciel jest zobowiązany wypłacić wraz ze zwróconą kaucją odsetki z tytułu opóźnienia. Wynoszą one 10% wysokości miesięcznego czynszu (bez opłat) za każdy rozpoczęty miesiąc opóźnienia.

Odsetki te nie będą się należeć, jeżeli lokator nie powiadomi właściciela o swym nowym adresie. Toteż w interesie lokatora jest nie tylko przekazać właścicielowi swój nowy adres ale również uczynić to w takiej formie aby mieć dowód że informację tę przekazał (np. przez mail).

Jeżeli w okresie wynajmu nastąpiła zmiana właściciela mieszkania, obowiązek zwrotu kaucji przechodzi na nowego właściciela.

Opuszczenie mieszkania bez wypowiedzenia

W niektórych szczególnych sytuacjach dopuszczalne jest opuszczenie mieszkania bez wypowiedzenia ale nawet wtedy należy właściciela uprzedzić listem poleconym z potwierdzeniem odbioru zawiadamiającym o opuszczeniu mieszkania.

Do sytuacji uzasadniających opuszczenie mieszkania bez okresu wypowiedzenia należy mieszkanie nie spełniające wymogów higieny i bezpieczeństwa (Logement insalubre) lub nie spełniające wymogów godnego zamieszkiwania (Logement indécent).

List zawiadamiający o opuszczeniu mieszkania musi wyjaśniać powód opuszczenia mieszkania i zawierać dowody, które ten powód potwierdzają (np. zdjęcia, oświadczenie komornika o stanie mieszkania, „état de lieux”, zaświadczenie lekarskie, prośby kierowane do właściciela o wykonanie prac w mieszkaniu).

Mieszkanie nie spełniające wymogów higieny i bezpieczeństwa (Logement insalubre)

Do mieszkań tej kategorii zalicza się mieszkania o warunkach szkodliwych dla zdrowia lub zagrażających bezpieczeństwu lokatorów takich jak :Wilgotne mieszkanie

  • mieszkanie bardzo wilgotne wywierające szkodliwy wpływ na zdrowie lokatorów
  • mieszkanie, którego instalacja eklektyczna naraża życie lokatorów
  • mieszkanie pozbawione dostawy w wodę
  • mieszkanie o niebezpiecznie popękanych murach
  • mieszkanie z niebezpiecznym wejściem
  • mieszkanie pozbawione instalacji kanalizacyjnej

W zależności od powagi zagrożenia i remontu jakiego mieszkanie wymaga, będzie ono sklasyfikowane jako mieszkanie nadające się do remontu (insalubrité remédiable) lub uznane za mieszkanie nie nadające się nawet do remontu (insalubrité irrémédiable)

Lokator może zwrócić się do agencji ADIL (Agence Départementale d’Information sur le logement), która udostępnia wszystkie szczegółowe informacje na temat takich mieszkań. Istnieje też broszura opisująca warunki jakie spełniać musi mieszkanie zgodne z normami.

Oficjalnego zakwalifikowania mieszkania do kategorii „logement insalubre” dokonać może jedynie kompetentna placówka, która dokona ekspertyzy, sporządzi raport i przekaże go prefekturze. Można w tym celu zwrócić się do merostwa (Service Communal d’Hygiène de la Santé – SCHS) a jeśli merostwo takiego działu nie posiada (merosto małej miejscowości), do regionalnej agencji do spraw zdrowia (Agence Régionale pour la Santé) lub wyspecjalizowanego stowarzyszenia (association).

Raport przekazany prefekturze zostanie przedłożony departamentalnej radzie od spraw ryzyka sanitarnego CODERST (Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques), która stanowi o zakwalifikowaniu mieszkania do kategorii „Logement insalubre” lub nie i wypowiada się czy nadaje się ono jeszcze do remontu czy nie.

W zależności od opinii CODERST prefekt wydaje decyzję o szkodliwości (l’arrêté d’insalubrité ) lub decyzję o niebezpieczeństwie (l’arrêté de péril).

Decyzja o szkodliwości (l’arrêté d’insalubrité ) otwiera procedurę, która polega na zawiadomieniu merostwa i wystosowaniu przez prefekturę pisma do właściciela nakazującego mu dokonanie niezbędnych prac w określonym terminie (mise en demeure) i ewentualnie (jeśli jest to konieczne) nakazującego przekwaterowanie lokatorów w bezpieczne miejsce na okres remontu. Wykonany przez właściciela remont podlega kontroli dokonanych amelioracji i jeżeli rezultat jest satysfakcjonujący, prefektura anuluje zakaz zamieszkiwania w lokalu.

Jeżeli właściciel uchyla się podporzadkowaniu decyzji prefektury, miasto przejmuje inicjatywę i dokonuje w terminie najwyżej dwóch miesięcy remontu z ewentualnym przekwaterowaniem lokatora, wszystko na koszt właściciela.

Na okres procedury nakazującej właścicielowi wykonanie prac remontowych umowa o wynajem mieszkania zostaje zawieszona i lokator jest w tym czasie zwolniony z opłat za mieszkanie (czynsz i towarzyszące mu opłaty)

W przypadku gdy stwierdzona zostanie definitywna niezdatność mieszkania do zamieszkiwania (insalubrité irrémédiable), prefekt wydaje zakaz zamieszkiwania w lokalu w trybie natychmiastowym albo wyznacza 6 miesięcy na jego wdrożenie.

Zarządzenie prefektury o niebezpieczeństwie (arrêté de péril) automatycznie zawiesza płatność czynszu i stanowi o obowiązkowej zmianie zakwaterowania.

Oto najważniejsze stowarzyszenia do których można się zwrócić :

ADIL Agence Départementale d’Information sur le Logement

ALPIL Action pour l’Insertion par le Logement

CLLAJ – Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes (dla młodych ludzi)

AVDL Accompagnement vers et dans le logement)

Mieszkanie niezgodne z wymogami godnego zamieszkiwania (Logement indécent)

Do tej kategorii zalicza się mieszkania nie spełniające kryteriów opisanych w dekrecie z 30 stycznia 2002 roku. Dekret ten przewiduje, że mieszkanie godne zamieszkiwania musi dostarczać minimum komfortu, niezbędne wyposażenie, spełniać normy bezpieczeństwa i normy zdrowotne. Musi wiec posiadać :

  • Instalację gazową, wodną (z wodą pitną, zimną i ciepłą ), kanalizacyjną, elektryczną zgodną z normami bezpieczeństwa, funkcjonujący system ogrzewania w dobrym stanie, wentylację, oświetlenie, uszczelnienia uniemożliwiające wycieki i infiltracje wody, itd.
  • Kuchnię lub kącik kuchenny ze zlewozmywakiem i kuchenką lub płytką kuchenną, wyposażenie sanitarne (wc, prysznic)
  • Powierzchnię co najmniej 9 m2 i wysokość co najmniej 2 m 20 cm.
  • Co najmniej jedno pomieszczenie nadające się do zamieszkiwania

Lokator, który uważa mieszkanie za nie nadające się do godnego zamieszkiwania, ma pełne prawo domagać się od właściciela aby przystosował je do norm. Nie jest jednak upoważniany do samowolnego wstrzymania opłat za czynsz ani nie może zmusić właściciela do przekwaterowania go do innego mieszkania.

Zanim lokator podejmie jakiekolwiek kroki, powinien upewnić się, że lokal rzeczywiście nie spełnia wymogów godnego zamieszkiwania, opisane szczegółowo w przewodniku, który polecam do konsultacji. 

Następnie powinien wystosować do właściciela list polecony opisujący braki i żądający dostosowania go norm. W liście tym należy podać okres czasu (np. 2 miesiące) na dostosowanie mieszkania do wymogów i dołączyć dowody na wyszczególnione zarzuty. Model takiego listu znajdziesz tutaj. Zrób kopię tego listu dla siebie zanim go wyślesz.

Dowodami mogą być :

  • „Etat de lieux” przy wejściu do mieszkania
  • Oświadczenie o stanie mieszkania i konieczności pilnego wykonania w nim prac, wystawione przez komornika (huissier de justice) lub dział higieny merostwa (services d’hygiène de la commune), lub agencję ubezpieczeniową lub regionalną agencje do spraw zdrowia (Agence Régionale pour la Santé) lub wyspecjalizowanego stowarzyszenia (association).
  • „Arrêté d’insalubrité” wystawione przez prefekturę
  • Zdjęcia, filmy video

W przypadku braku zadawalającej odpowiedzi właściciela na co najmniej dwa takie listy i zignorowania prac w wyznaczonym terminie, lokator ma prawo opuścić mieszkanie bez okresu wypowiedzenia.

Nie powinien jednak zapomnieć o powiadomieniu właściciela listem poleconym z potwierdzeniem odbioru o jego opuszczeniu. W liście tym musi podać powód wraz z wyszczególnieniem raz jeszcze dokumentów potwierdzających stan mieszkania. Model takiego listu znajdziesz tutaj. Zanim go wyślesz, musisz zrobić dla siebie jego kopię. Ważne jest, by listów do właściciela było kilka, co najmniej dwa, co wskazuje, że lokator wielokrotnie informował właściciela o niezgodnym z normami stanie mieszkania i wielokrotnie prosił o rozwiązanie problemu. Tego typu listy stanowią ważne elementy obrony, w razie gdyby właściciel podał sprawę do sądu o opuszczenie mieszkania bez wypowiedzenia.

Lokator musi oddać klucze zanim opuści mieszkanie. Ma pełne prawo do odzyskania kaucji.

Jeżeli zależy Ci na znalezieniu rozwiązania polubownego bez opuszczania lokalu, możesz zwrócić się do departamentalnej komisji pojednawczej (Commission de Conciliation à la Direction Départementale). Jeśli interwencja komisji pojednawczej okazałaby się porażką, możesz zaangażować adwokata i wszcząć postępowanie sądowe w celu uzyskania decyzji trybunału o konieczności wykonania prac, ich rodzaju i terminie ich wykonania. Sprawdź w swojej polisie na ubezpieczenie mieszkania, czy masz w niej „assistance juridique”. Opcja ta jest proponowana we wszystkich ubezpieczeniach mieszkaniowych. Jeżeli ją posiadasz to możesz skorzystać z finansowania kosztów adwokata.

Sąd może obniżyć czynsz jeżeli właściciel nie dostosuje mieszkania do obowiązujących norm.

Tego typu procedury sądowe są podejmowane bezpośrednio przez stowarzyszenia takie jak ADIL.





Przydał Ci się ten artykuł?


by otrzymywać następne.




6 komentarzy do Rozwiązanie umowy o wynajem mieszkania

  • Arletta  pisze:

    Bardzo dziekuje za tak dokladne informacje ktore w moim przypadku okazaly sie bardzo cenne.

  • Errata  pisze:

    Bardzo dobry artykuł, dziękuję! Informacje sa naprawdę nie do przecenienia; znalazłam wyjście z konsytuacji! Dziękuję 🙂 🙂 🙂
    Szkoda bardzo, ze link do modelu tego listu nie działa 🙁

    • Bożena  pisze:

      Link do modelu listu działa, właśnie to sprawdziłam, z tym tylko, że nie otwiera się bezpośrednio po kliknięciu lecz trzeba go odszukać w plikach ściągniętych. W moim komputerze (w Mac’u ustawionym na język francuski) w folderze „téléchargements”.

  • Urszula  pisze:

    Witam.
    Napisała Pani że wypowiedzenie liczy się od daty rzeczywistego odebrania listu poleconego przez właściciela.
    Lecz co mam zrobić jak przez tydzień czasu właściciel nie wybrał listu z poczty / za potwierdzeniem / mimo że nigdzie nie wyjechał.? W umowie mam że wypowiedzenie tylko przez list !
    Już tydzień będę darmo płacić.A jak dalej nie wybierze ?

  • Kasia  pisze:

    Czy agencja ma prawo odmowic wpisania partenera na umowe o wynajcie mieszkania. Partner nie pracuje, ale czynnie poszukuje, a moja wyplata stanowi trzykrotna kwote wynajmu.

    • Bożena  pisze:

      Prawdę mówiąc nie wiem. Domyślam się że agencja woli mieć jasną sytuację co do osób, które zobowiązują się do respektowania zasad wynajmu, osób wobec których ma prawo dochodzić swych praw w razie np. odmowy płacenia czynszu. Pani partner nie ma dochodów więc jego podpis nie jest wiarygodny. Jako że nie jest Pani mężem ani partnerem Pacs, więc nie musi figurować w umowie.

      Jeżeli zależy Pani na tym, by partner figurował w umowie, może Pani zasugerować agencji aby umieściła w umowie klauzulę o solidarnej odpowiedzialności za korzystanie i płatność za lokal : „clause de solidarité”. Klauzula ta może przewidywać współodpowiedzialność Pani partnera w stosunku do części lub w stosunku do wszystkich obligacji zawartych w umowie.

Napisz komentarz

....